鲁正伟:未来房地产的关键不是价格,而是流动性。

作者鲁正伟是中国首席经济学家论坛主任和兴业银行首席经济学家。来自华尔街的消息:5月26日,央行和中国银行保险监督管理委员会(Bank of China Insurance Regulatory Commission)在接管承包商银行后明确表示,将继续加大对中小银行的政策支持,推动它们进一步改善公司治理。

作为银行体系中的经济学家,鲁政委认为,中小商业银行在服务中小企业方面具有内在优势,但不完善的市场基础设施似乎阻碍了两者之间的交流。

大数据、票据融资、供应方改革……仍有许多创新方向。

“激励相容是商业银行固有的。

“当谈到银行将如何支持小企业融资时,他提出了这一观点。

在与大银行竞争的过程中,相对弱小的中小银行会自发地低下头,努力发挥自身优势培育中小企业市场,但不得不面对信息透明度不足、风险控制困难的局面。

有没有办法更好地发挥这种激励相容效应?除了银行系统,小企业在哪里更容易获得融资?你不妨听听“聪明钱”的想法。

票据最重要的特征是小微企业真正可以利用的直接融资渠道。

华尔街新闻:你如何看待当前货币政策对经济的调节作用?鲁政委:有几个层次。首先是我们对货币政策内在规律的理解。

货币政策最大的问题之一是它有相对较长的时滞。

我经常开玩笑说,这就像一些佛教概念。你的现在是由你过去的生活决定的,你的现在是来世。

货币政策就是如此。当前的经济形势是由前一时期的货币政策决定的。当前的货币政策将影响未来。

然而,我们许多人希望立即看到变化,这是不科学的。

因此,去年下半年,央行的政策开始调整,但直到今年3月,每个人都没有看到社会融资的反弹。

从政策调整到在企业结束时看到效果,通常需要两个季度到四个季度。

第二是法案问题。

一月份票据的绝对数量确实很大,但其在整体融资中的比例仍然相对正常,并不显得异常高。

与此同时,这个数字包括一些短期票据,但不包括这么多中长期票据。

然而,在2月底,总理指出,该法案夸大了信贷数字,导致该法案在各种压力下开始萎缩。

走出这一困境的出路仍然在于改革思路。

该法案最重要的一点是,它是小型和微型企业的直接融资渠道。

中小型企业占开票实体的60%至70%。

对于中小企业来说,发行股票不方便,发行债券的门槛也很高,贷款也不容易。只有票据是最便捷的融资方式。

当我需要的时候,我可以很快签一张票。我不需要发表财务报告。我只需要主办银行接受它,它可以快速流通,流动性特别好。

因此,这是中小企业真正可以利用的直接融资渠道。

然而,如果信贷规模因此而膨胀,金融机构将尽力不接受票据,从而堵塞小微企业的融资渠道。

所以我认为改革的想法是从信贷中移除账单,这样我们看到的信贷数据就更真实了。

此外,我们可以适当允许发展融资工具,因为它可以迅速提供融资。

过去,我们也需要强调真实的贸易背景,但是随着票据交换和电子票据的出现,它不再不同于任何市场中的任何债券,所以我们不需要太关注真实的贸易背景。

华尔街新闻:你认为有必要在短期内继续降低无风险利率吗?鲁政委:我们刚刚做了一项研究,发现了两个迹象。第一个迹象是,自今年年初以来,市场利率已开始低于同期的政策利率,改变了过去两年的状况。

例如,在大多数情况下,DR007(银行间七天回购利率)低于七天反向回购利率,而在大多数情况下,一年期NCD(银行间存款证)低于一年期中期贷款工具(MLF)。

与此同时,我们也注意到了局势的另一个方面。

虽然消费者物价指数今年将反弹,在2.5%到3%之间,但是生产者价格指数应该很低,我们估计在0.3%-0.5%之间。

过去,货币市场利率与生产者价格指数(PPI)和消费者价格指数(CPI)之间的差异有关,但现在这种差异非常低,未来会更低,这意味着货币市场利率在第二季度仍可能下跌空。

我认为市场已经走在了政策的前面,所以第二季度政策利率也可能会下调。

当然,我指的不是存款和贷款的基准利率,而是公开市场操作利率。

因为今年我们特别注重稳定增长,稳定增长体现在企业利润的微观层面。

我们政策的紧缩实际上更关心就业,影响就业的是企业是否赚钱。如果企业不赚钱,就会裁员。

因此,企业利润反过来会影响货币政策。

小微企业是中小银行生存的出路:我们一直倡导“激励相容”。商业银行的激励相容机制是什么?鲁政委:激励相容是商业银行固有的。

例如,利率市场化带来的一个问题是利差将大大降低。

利率自由化是指政策部门设定的硬利差消失,吸收存款的成本由市场决定,贷款利率也由市场决定。商业银行将在竞争中降低利差。

出于生存的本能,银行会考虑在息差降低后如何生存。

最多有两个问题:第一,我们能否减少对利差的依赖,也就是说,我们能否更多地依赖中间业务收入,如转向投资银行、贸易、资本管理等。

但不是所有的银行都能做到。通常只有大银行才能走这条路。

更多的银行,尤其是中小银行,仍然有第二条路,那就是继续保持利差,但转向小微企业。

因为大企业可以发行债券和股票,他不需要贷款,但小微企业不能发行股票和债券,只要他们想筹集资金,就必须向银行借款,这有利于维持利差。

然而,问题是不止有一家银行,而且可能有许多银行在竞争。

因此,我们需要更多地了解企业而不是服务,谁更了解他们。因此,银行有内部驱动力。

如果我们看一下覆盖的小型和微型企业融资的比例,中国的覆盖率在世界上相对较高,至少在金砖四国中是如此。

因此,事实上,我国商业银行对小微企业的支持水平并不高,仅仅是因为小微企业的信息和个人信息的透明度低,使得银行很难清晰地看到它们并控制风险。

因此,近年来我一直呼吁我国采取积极的财政政策。那么为什么我们不能把政策更多地放在软领域,比如建立一个国家大数据中心来支持小型和微型企业?

我们现在看到一些支持小型和微型企业的非常成功的银行正在做什么。他们不看财务报告,而是看水、电和煤气表。

但事实上,这意味着你正在使用其他信息来看穿企业的信用状况,但这并不完全符合要求,因为严格来说,水表数据是企业的隐私。

然而,如果国家制定规则,在一个地方收集所有关税、公共安全、住房建设以及水、电和天然气信息,并授权金融机构打电话给它们,这个问题就会得到解决。

这些数据分散在该国各部和公共事业部门。虽然这项工作并不简单,但这种刺激将使相关产业链快速发展,中国的大数据将发展得更快。

另一方面,它也可以大大提高国家宏观调控水平,因为此时数据的真实性比以前高得多。

目前,在市场组织可以使用的开放数据库中,您不知道什么数据是准确的,也没有完整的数据。

因此,不是分析师的水平差,而是没有太多的数据可以使用。

实现激励相容有两个问题。首先是样品的选择性偏差。

简而言之,当你去超市问卖东西的人时,他们都认为他们卖得很便宜,而当你问买东西的人时,他们会说他们太贵了。

这是询问不同对象显示的样品选择性偏差。

其次,我们现在正处于盈余阶段,尤其是在第二产业,因此我们需要供应方面的改革。

由此带来的问题之一是,如果每个企业都能获得融资,如何消除这种盈余。

在过剩经济中,企业未来可能只有几个选择。首先,如果你能成为业内最后一个人,那么当你有机会扩大市场竞争优势时,你可以继续这样做,甚至增加投资。

其次,如果你不确定,那么考虑一下你是否可以改变轨道。

有许多这样成功的企业,例如,一家中国企业成功地将自己改造成了制造服装的电池,另一家外国企业将一家木材厂改造成了电子通信公司,这是最典型的。

当然,风险也很高,毕竟你已经去了一个你起初不熟悉的地方。

然而,熟悉是相对的。你可以雇佣新的技术人员和职业经理人来帮助你在一个新的行业中运作。

第三,如果筹集的钱没有花掉,你可以休息一下。世界这么大,出去看看吧。

我不是在说消极或无所作为。

目前,我们与之竞争非常激烈的这些企业,并没有坐在那里提出他们最初的创新想法,而是做了他们在中国国外看到的事情,然后做得比国外更大。

换句话说,你需要积累知识,为下一步的产业升级创造条件。

如果你不想走前三条路,恐怕你会死的。

在国内,只要没有钱,我们首先想到贷款,这可能与我们的间接融资体系有关。

然而,在国外情况并非如此。你需要先告诉我你的商业计划是什么样的。如果我认为可以的话,我会接受股权。将来,你会付给我股息,或者根据债券,你会每年付给我利息。今后,我有权将债权转换为股份或股份转换为债权。

因此,国外的债权和股权之间存在着许多混合安排。

此外,我们注意到美国居民的金融资产有一个特殊的类别,即公共基金投资和工商企业,其中工商企业就是我提到的那种。它的比例非常高,约占美国居民总资产的20%。

然而,在中国很少,如果你是一个企业的股东,在很多方面都很麻烦,所以小微企业很难不依赖银行融资。

那又怎样?一方面,盈余必须消除;另一方面,从顶层设计的角度来看,可以在银行系统之外做出更多的融资安排。

我们可以借鉴国外的经验,看看贤思齐。

未来,中小银行可以利用“三大”来控制风险。鲁政委:当第一次提出金融供给方面的改革时,大家可能都有一个误解,那就是减少产量和企业数量。事实上,这种理解是非常片面的。

事实上,供给方面的改革是让供给动态地适应需求的变化。这种适应包括数量和质量。数量不能太多,数量不能太少。质量必须与需求的质量相匹配。

就金融而言,服务模式、产品结构等。不能完全满足高质量经济发展的需要。这些方面应该调整。具体而言,应增加中小金融机构的数量,为中小企业服务。

一方面,增加金融机构的数量将增强竞争力;另一方面,人们普遍认为,小银行往往能够更好地为小企业服务。

原因很简单。每家银行都会尽其所能追逐大型企业。然而,小银行会追逐大银行。这些企业在整个国民经济中仍然是小企业。

因此,增加小型银行的数量可能会提高供应方的金融服务质量。

在动态发展中,我们也应该密切关注进化。

例如,大型金融机构也正在陷入中小型金融机构。中小型服务领域的竞争将来会非常激烈。

在政策层面,一方面,银行将支持利率相对较低的小型和微型企业;另一方面,他们也希望尽快推动利率自由化。这与商业银行相矛盾吗?鲁正伟:我不认为这是矛盾的。

政策部门认为利率偏高,他们可能认为一方面存在垄断或行政干预,所以市场化意味着减少行政干预,加强竞争,那么价格肯定不会更高。

至于如何控制风险,这实际上取决于商业银行做什么。有“三大”可以帮助我们控制风险。

第一是大数据,即使用传统财务报表以外的信息来识别企业的信用。

第二个叫做“大数定理”。

让我举个例子。现在小微企业不良贷款率容忍度提高了3%。然后我会把总资产的3%给这些小微企业,所有的企业都会贷款。但是我相信不是每个人都是坏的。假设10%的小微企业贷款不良,那么这次实际上意味着我的不良率不是3%,而是0.3%。

所以如果最高的不良率是3%,我可以把它扩大十倍。

这是大数定律,假设不是所有的人都是坏人。

第三是“大企业”。

围绕产业链中的核心企业,它们上下延伸。上游的配套企业运行良好,所以我可以为上游企业融资。下游企业继续购买他的产品,这说明这个企业的生产经营应该是正常的,我也可以提供融资。

未来房地产的问题不是价格,而是华尔街的流动性:我们在房地产领域面临什么样的变化?鲁正伟:几年前,我读了几个美联储学者的一篇文章。这篇文章的标题是“大抵押”。字面意思是“大额抵押贷款”。

我们听说过1933年的“大萧条”和1980年代和1990年代的“大温和”,因此,既然这里称之为“大抵押贷款”,它一定不是一件小事。

这篇文章尽可能长时间地考察了十几个发达经济体的历史。结果表明,房地产越来越离不开人。

他检查了商业银行的资产负债表,特别是资产项目,发现在商业银行涉及的金融资产中,与房地产相关的资产证券化产品的比例正在上升。

我对此的理解是,尽管房地产有周期,但它在任何时候都比以前更加重要。

在低周期和高周期期间都是如此。

华尔街新闻:房地产市场有一个共识,即过去十年左右的快速增长可能不会再次发生。

你认为我们持有的资产应该如何调整?鲁政委:完成的住房和房价都将进入较低的增长阶段。我认为未来房价增长率甚至可能进入l型区间,波动不大。

我国政府有很强的调控价格的能力,完全有可能将价格调控在适当的水平上。因此,未来可能不是讨论价格上涨或下跌的问题,但一个新的变化将由此产生,即流动性。

个人和企业都需要关注流动性的变化。

例如,开发商手中有很多土地和房子。也许他们的价格没有下跌,但是你有流动性吗?你能用它来偿还到期债务吗?我们已经看到,一些房地产企业去年开始出现资金链问题。他不是没有土地或房子,但是他没有办法还清到期的债务。

对个人来说,你可以有很多房子,但是当你真的需要钱的时候,你是否能快速无折扣地出售可能是个问题。

因此,我们未来的重点应该从房地产价格转向流动性。

这实际上反映了政府所说的“住房不会被炒鱿鱼”,这意味着它的流动性将大大减少。这是未来将出现的新情况。

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