房产税将加速征收,影响1.44亿人。

房地产税继续推进,取代土地金融还有很长的路要走。

温家宝/吴家明7月16日,统计局发言人毛胜勇表示:将加快推进房产税相关政策措施,促进市场稳定健康发展。

今年年初以来,许多国家部委相继表示房产税正在加速征收。然而,作为一个数据部门而不是市场监管部门,统计局提到加快房产税仍令人相当惊讶。这一声明也从侧面表明,许多部委已经就“促进房产税”落地达成共识,加快落地势在必行。

房产税的实施必将带来财政收入的增加。财政部日前披露的2018年上半年财政收支中,土地销售收入占国家政府基金预算收入的86%,表明当前财政收入严重依赖土地。

未来房产税的实施,一方面可以对市场监管产生一定的影响,另一方面也可以增加财政收入,减少对土地流转的依赖,这符合地方政府财税改革的监管方向。

01-2018年土地收入继续增加,财政依赖程度没有下降。全国土地市场收入继续大幅增长。自2017年1月至2018年6月,土地使用权出让月收入(累计价值)同比平均增长37%。土地销售收入持续增长。土地收入占地方财政收入的90%以上。

从比例上看,2017年下半年土地收入在国家财政收入中的比重仍在增加,财政收入对土地的依赖性明显。每年1月至2月,受春节假期影响,财政收入主要来自土地销售。2017年和2018年初,土地收入分别占国家收入的84%和88%。

在政府出台了大量调控土地市场的政策后,三、四线土地市场仍在蓬勃发展,整体热度不退。

土地流转的持续增加可能导致房地产市场的两种趋势:一是商品住宅价格持续上涨,因为购买需求和购买力足以支撑它(常见于一线和二线);另一种情况是购买需求和购买力不足。大量土地出售后,建设进度缓慢,最终形成鬼城或烂尾楼(常见于三、四线)。

在这种情况下,继续加强对“城市政策”的分类控制,推进房产税的出台,改变政府收入来源结构,虽然不能完全替代土地收入,但对于降低当前财政对土地收入的依赖,稳定发展各级城市房地产市场仍然具有一定的意义。

差别税率是实施房产税的重中之重。目前,我国只有两个试点城市对房屋征收房产税,但这在国际上非常普遍,已有200年的历史。

国外财产税征收主要用于地方政府开展服务和基础设施建设。初衷不是为了规范房地产市场。但是,高税收确实对住房的投资和购买产生了一定的影响,也有利于补充该地区的城市建设资金。

从美国、日本等几个国家的税收计算方法来看,各国在开征房地产税时的共同理解是,以评估的市场价值为税基,根据不同的基本条件确定税率,从而基本实现“富人多征,穷人少征”,实现相对公平。

以美国为例。如果富人社区的财产税越高,当地的基础设施投资就会越多,从而实现良性循环。如果中低收入社区缴纳的房产税较低,社区建设就会相对落后。

按类别征收的税收与中国目前用于规范市场的“逐市政策”相同。在实施房产税时,中国不应采取“一刀切”的方式,而是应根据不同地区的不同实际情况定制税率。

关于我国开征房地产税,也有许多猜测和预测。其中,主要关注点包括:按评估价值征税,而不是按交易价值征税;免征家庭人均面积为35平方米或60平方米;采用“宽税基、低税率”,税率范围为0.1%-1%或0.2%-1.5%;歧视性税率(例如,单户别墅和高端住宅的税率更高)。

总体而言,人们普遍认为,未来实施的房产税将比重庆和上海已经实施的房产税更加严格和全面,差别税率的建议也符合居民收入再分配的税收调控目标。

自重庆和上海开始对住宅征收房产税以来,两地房产税收入在税收总额中的比重没有显著增加,对市场交易量和价格的影响也不显著,因此税收效果不太明显。

根据两市经验,在加快房产税落地的过程中,更有必要完善立法、合理调整纳税环节、建立完善的资产评估体系等。,以使房地产税落地后产生真正的效果,并达到调整市场和减少金融对土地依赖的目的。

据保守估计,财产税的实施将影响中国1.44亿人。房产税试点始于2011年1月。重庆成为第一个对个人住房征收房产税的城市。从那以后,重庆和上海成为第一个引入房产税的城市。

从这两个城市的税收细则来看,这个城市的居民在税费方面有明显的优势,但购买多套公寓的居民仍然难以避免被征税。重庆还对出租房屋征税。此外,两个城市都设定了一定的免税范围,使得房产税的目标群体更加明确。

上海人均居住面积不到60平方米,重庆的免税额度为180平方米。按三人平均人口计算,人均住房面积也约为60平方米。两个试点城市房产税的主要目标是人均住房面积大于60平方米的家庭。征税标准相对宽松。

根据2015年全国1%人口抽样调查数据,城镇人均住房面积在60平方米以上的家庭比例分别为15%和21%,城镇人均住房面积在60平方米以上的家庭总数为17.7%。如果这部分人口需要缴纳房产税,涉及的人口将达到1.44亿(按2017年城市常住人口8.1347亿计算),受影响人口的数量非常广泛。

与每年5万亿元的土地出让收入相比(以2017年的土地收入为例),如果房产税与土地出让收入按同等规模征收,每年1.44亿纳税人缴纳的人均房产税将达到3.6万元。就2017年城镇平均可支配收入而言,税收负担仍然很重。

为了实现对地方财政收入的充分替代效应,今后房产税征收的比例和范围仍将远远高于上海和重庆现行标准。

毕竟,每年有1.44亿人要缴纳3.6万元的税费,这似乎有些夸张。然而,事实上,在中国,开征物业税并不表示卖地收入会降至零,物业税也不会完全取代土地融资。更重要的功能是降低土地出让收入在财政收入中的比重。从这个角度来看,人均纳税额不必高达36,000元。

摘要:实施房产税的短期目标是通过对“自有”住房征税,提高多套公寓的持有成本,减少投资型购房需求,强化“住房不投机”的核心理念。同时,房产税的征收对财富的再分配和城市建设的有序进行有着非常积极的影响。正确合理地征收房产税对城市发展的良性循环具有更加重要的意义。

从长远来看,开征房地产税的积极意义在于减少财政收入对土地的依赖,促进房地产市场的平稳运行。然而,无论根据上海和重庆目前的征收方案,还是根据该行业目前的投机方案,与5万亿土地转让收入相比,房地产税要完全覆盖目前的土地转让收入相对困难。地方财政收入结构改革还有很长的路要走。

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